Wann rechnet sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Der nachfolgende Gastartikel stammt von Dennis. Dennis ist Immobilienkaufmann, seit vier Jahren Internetunternehmer und betreibt mehrere Websites zum Thema Mietrecht und Immobilien. Zum Beispiel die beiden Portale Mietminderung.org und Mietrecht.org.

In diesem Artikel möchte Dennis die Frage klären, wann sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage rechnet. Soviel als kurze Einleitung, kommen wir zum eigentlichen Artikel.

Wann rechtet sich eine Eigentumswohnung als Anlage?

Die Frage, wann sich eine Eigentumswohnung rechnet, ist in meinen Augen gar nicht so schwer zu beantworten. Es kommt schlichtweg darauf an, in welchemGastartikel Verhältnis die Mieteinnahmen zum Kaufpreis stehen. Der Kapitalanleger bezeichnet die gezahlte Miete eines (Wohnungs-)Mieters als so genannten Mietzins.

Das Wort „Zins“ bringt bereits zum Ausdruck, dass das Verhältnis zwischen Miete und Kaufpreis eine Art Zinsrechnung ist.

Ich möchte hier beschreiben, wie ich berechne, ob Mietzins und Kaufpreis in einem gesunden Verhältnis stehen. Ich gehe dabei immer von Eigentumswohnungen in Berlin aus. Hier kenne ich den Markt, daher kann ich darüber schreiben.

Berechnung des Mietzinses pro Quadratmeter

Also, wie gehe ich an die Wohnungssuche ran? Ich schaue mir im Internet Wohnungen in Gegenden an, die mich interessieren und prüfe den Kaufpreis. Ich weiß ungefähr, welche Miete ich in meinen Wunsch-Gegenden pro Quadratmeter erzielen kann, das sind in meinen bevorzugten Lagen so etwa 5-6 Euro (kalt).

Die Mieten steigen in Berlin, gehen wir also einfach mal von sechs Euro pro Quadratmeter aus. 1 m² in der Wohnung bringt im Jahr 12 × 6 Euro. Das sind 72 € im Jahr für 1 m² Wohnfläche.

Diese 72 € stelle ich nun ins Verhältnis zum Kaufpreis pro Quadratmeter. Gehen wir der Einfachheit halber von 1.000 € pro Quadratmeter aus. Eine einfache Rechnung: 72 € bekomme ich, wenn ich 1.000 € investiere. Es ist leicht zu erkennen, dass das 7,2 % sind. Das zum Grundverständnis der Berechnung des Mietzinses.

Berechnung der Rendite für die gesamte Wohnung

Versuchen wir, diese Rechnung an eine Wohnung mit 50 m² zu knüpfen (2 Zimmer). Ich bekomme also 72 € pro Quadratmeter x 50 m² Wohnfläche. Das macht eine Jahresmiete von 3.600 €. Wenn es bei dem Quadratmeterpreis von 1.000 € bleibt, dann bleibt es logischerweise auch bei 7,2 % Rendite.

Es gibt Kosten, die dem Eigentümer entstehen

Nun ist es aber so, dass auch einige Kosten für einen Wohnungseigentümer entstehen, die er aus seiner Tasche bezahlen muss. Zu diesen Kosten gehören Teile des so genannten Hausgeldes (Erklärung: http://www.promeda.de/blog/hausgeld/). Konkret handelt es sich z.B. um Verwaltungskosten, Bankgebühren, Instandhaltung und um die Bildung von Rücklagen.

Um es an dieser Stelle nicht zu kompliziert zu machen, ich rechne pauschal mit 1 Euro pro Quadratmeter, die der Eigentümer als Kosten tragen muss. In unserem Beispiel fallen also Kosten von 1 Euro x 50 m² x 12 Monate = 600 € im Jahr an, welche die Mieteinnahmen mindern.

Die 600 € Kosten muss ich von meinen Mieteinnahmen (wir erinnern uns: 3.600 €) abziehen. Eine einfache Rechnung: 3.000 € Mieteinnahme bleiben über.

Rendite einer Wohnung nach Kosten

Setzen wir diese 3.000 € ins Verhältnis zum bezahlten Kaufpreis von 50.000 €, dann kommen wir auf eine Rendite von 6 % im Jahr. Eine einfache Zinsrechnung, den Rechenweg erspare ich mir an dieser Stelle.

Ok, das klingt doch nicht schlecht. Wir kaufen also eine Wohnung mit 1.000 € pro Quadratmeter. Bei einer Vermietung mit sechs Euro kalt pro Quadratmeter sind das 6 % Rendite (vor Steuern versteht sich). 6 % Rendite bekommt man aktuell auf keinem Tagesgeld- und keinem Festgeldkonto, das klingt nach einer guten Anlage.

Erwerbsnebenkosten fressen einen Teil der Rendite

Es gibt jedoch noch ein paar Punkte, die man nicht außen vor lassen darf. Zum einen sind die 1.000 € pro Quadratmeter nicht gerade üppig bemessen. Obwohl man in einigen Stadtteilen Berlins sicherlich (noch) zu diesem Kaufpreis Wohnungen erwerben kann.

Auch die sechs Euro Miete sind relativ solide gerechnet. Es gibt sicherlich noch Mieter, die weniger Miete bezahlen, aber es gibt auch Wohnungen, die man locker für acht, neun oder mehr Euro pro Quadratmeter vermieten kann.

Anmerkung: Man kann hier auf keinen Fall alle Städte, Lagen und Immobilien über einen Kamm scheren.

Die 1.000 € pro Quadratmeter sind inklusive Erwerbsnebenkosten gerechnet. Das bedeutet, Kosten wie Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragung, Notarkosten und in den allermeisten fällen auch Maklergebühren sind in den 1.000 € schon enthalten

Grunderwerbsteuer: 5 % in Berlin

Notarkosten und Grundbucheintragungen: circa 1,5 %

Maklergebühr: circa 7 % (trägt der Käufer in Berlin alleine)

Kommen wir in der Summe auf 13,5 %, die in den 1.000 € schon enthalten sind. Geld, das nicht an den Verkäufer fließt, sondern in „irgendwo“ verschwindet.

Wenn wir also wirklich nur 1.000 € pro Quadratmeter inklusive aller Erwerbsnebenkosten zahlen wollen, dann beträgt der eigentliche Kaufpreis 881 € pro Quadratmeter. Man merkt, hier wird es schon deutlich schwieriger, eine passende Wohnung als Kapitalanlage zu finden, 881 € das ist nicht die Welt.

Jetzt kann man viele Beispiel-Rechnungen aufmachen, was ein solider Kaufpreis, was eine geeignete Miete wäre und ob man vielleicht auch ohne Makler kaufen kann.

Ich wollte in diesem Artikel aufzeigen, wie man grundsätzlich den Zusammenhang zwischen Miete und Kaufpreis erkennt und berechnen kann. Wann Miete und Kaufpreis in einem gesunden Verhältnis zueinander stehen.

Es gibt einfach sehr viele Faktoren, die die Rendite einer Wohnung hoch schießen lassen oder ins Bodenlose versinken lassen können.

Was für eine Rendite angemessen ist, lässt sich nicht pauschalisieren. Ich persönlich halte 4-6 % Rendite nach Abzug der Kosten (nicht umlagefähiges Hausgeld, Erklärung: http://www.promeda.de/blog/hausgeld-diese-positionen-duerfen-nicht-auf-mieter-umgelegt-werden/), allerdings vor Steuern (Einkommenssteuer) für gesund.

Spekulation auf Wertsteigerung

Aber meine Renditevorstellungen gelten nicht für jeden Anleger. Viele Kapitalanleger sind mit einer deutlich kleineren monatlichen Mietrendite zufrieden und spekulieren auf eine Wertsteigerung. In diesen Fällen wird die Rendite erst beim Verkauf der Wohnung realisiert. Das kann man machen, ist aber nicht meine persönliche Herangehensweise bei der Suche nach einer Wohnung als Kapitalanlage.

Ich möchte, dass sich die Wohnung vom ersten Tag an rechnet und ich nicht auf die Zukunft spekulieren muss, obwohl hier natürlich wesentlich größere Renditen drin sein können als die anvisierten 4-6 %.

Der eine andere Leser wird sich fragen, warum keine Finanzierung erwähnt ist. Das ist ganz einfach: eine Finanzierung würde die Rechnung wahnsinnig kompliziert machen, zu dem halte ich es nicht für ausgeschlossen, dass man eine Wohnung ausschließlich aus Eigenkapital bezahlt. Steuerliche Vor- und Nachteile seien dahingestellt.

Ich hoffe, ich konnte ein wenig dazu beitragen, wie man die Rendite einer Eigentumswohnung berechnen kann und wie man für sich selbst entscheiden kann, ob sich die Investition in eine Eigentumswohnung lohnt oder eher nicht.

Wer Fragen hat, kommentiert gerne unter diesem Artikel.

9 Kommentare Schreibe einen Kommentar

  1. Pingback: Infos und Tipps zu Kapitalanlagen | BGFW

  2. Beim Kauf von Immobilien sollte man aber immer noch einen AFA Rechner (Abschreibung für Abnutzung) mit in die Rechnung einbeziehen! Schließlich bieten Immobilien sehr interessante Abschreibungsmöglichkeiten beim Finanzamt.
    Dies kann sich so noch viel schneller rechen!
    Generell ist einer Immobilie aber immer eine langfristige Geldanlage!

  3. Die Frage ist, ob es nicht mittlerweile zu spät für Immobilien Investitionen ist. Meiner Meinung läuft der Markt etwas heißt und braucht mal eine Abkühlung. Zumindest in den Ballungsräumen.

    • In den Ballungsräumen ist sicherlich noch Luft nach oben, denn schließlich wollen immer mehr Menschen in die Städte und der Wohnungsmarkt boomt bzw. es gibt zu wenig Wohnraum und die Nachfrage ist sehr hoch. In Kleinstädten sollten man schon etwas genauer nachrechnen besonders dann, wenn sich diese nicht in unmittelbarer Nähe von Ballungsräumen befinden.

  4. Das sehe ich genauso!
    In den Großstädten und Ballungsgebieten ist der Hype noch lange nicht zu Ende.
    Wenn ich mir Berlin ansehe, dann findet man noch sehr schöne und preiswerte Immobilien. Bei den meisten sind gute Wertsteigerungen in den nächsten Jahren möglich. Deshalb jetzt einsteigen und davon profitieren!

  5. Besonders für Einsteiger bzw. für jemanden der seine erste Anlageimmobilie kauft, ist eine Eigentumswohnung auf jeden Fall sinnvoll. Man hat den Vorteil das man nicht gleich 500.000 €, wie z.B. bei einem Mehrfamilienhaus, investieren muss und man sozusagen klein anfängt. So bekommt man ein Gefühl für den Markt und kann später immer noch in größere Objekte investieren.

    LG, Marco

  6. Wichtig in diesem Fall ist auch, dass der junge Anleger sich nicht von den Renditen blenden lässt. Zwar sind die Gewinnmöglichkeiten in 2015 sehr hoch. Doch dieses Niveau wird in den nächsten Jahren sicherlich wieder sinken. Berlin ist leider von Makler überschwemmt. Die Provisionen sind teilweise einfach nur unverschämt.

  7. Mir erscheint die Rechnung recht vereinfacht. Es muss mindestens noch die Abschreibung für die Immobilie sowie die steuerliche Wirkung berücksichtigt werden. Siehe z. B. geld-und-meer.de/immobilien/rechenbespiel-immobilie

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