Immobilienkauf in Spanien – Was ist zu beachten?

Viele Deutsche träumen von einem Haus im Warmen, um dort ihre Ferien oder gar den Lebensabend zu verbringen. Spanien ist dabei das beliebteste Land für eine Auslandsimmobilie. Neben einem wunderbaren Klima machen gute Flugverbindungen und eine hervorragende Infrastruktur die Iberische Halbinsel sowie die Balearen und Kanaren so reizvoll. Wer sich entschließt ein Häuschen in Spanien zu kaufen, sollte allerdings einige wichtige rechtliche und finanzielle Aspekte beachten.

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Die Lage des spanischen Immobilienmarktes

Die große Nachfrage nach Eigentum in Spanien verursachte im vergangenen Jahrzehnt eine riesige Immobilienblase, bei der ständig neue Wohnungen und Häuser auf dem Markt kamen und die Kaufpreise immer weiter in die Höhe schossen. Nachdem viele der Eigentümer den finanziellen Belastungen durch einen oder gar mehrere Kredite nicht mehr standhalten konnten, erfolgten in den letzten Jahren zahlreiche Zwangsräumungen. Durch den Einbruch der Finanzkrise sind zudem viele Vermieter verunsichert und fürchten zahlungsschwache Mieter. Die Investition in Immobilien stagniert daher seit einiger Zeit.
Im vergangenen Jahr konnte allerdings eine leichte Erholung verzeichnet werden. Auch wenn aktuell nur wenig neue Immobilien auf den Markt kommen, stieg die Zahl der Verkäufe wieder an.

Ferienwohnungen und -häuser waren von der Krise weniger belastet, da Spanien stets ein beliebtes Urlaubsziel darstellte. Dennoch stehen viele Ferienwohnungen leer und sind aktuell zu günstigen Preisen zu bekommen. Kaufkräftige Ausländer, aber auch Spanier interessieren sich daher verstärkt für diese Investitionsmöglichkeit.

Im Gegensatz zu anderen Märkten war und ist der Luxusimmobilienmarkt in Spanien stabil und es wird eine steigende Tendenz erwartet. Insbesondere in den Urlaubsdestinationen wie Mallorca sind Villen und Luxusappartments nachgefragt und Preise entsprechend hoch. Zudem locken einige gesetzliche Veränderungen sowie weiter ausgebaute Flugverbindungen immer mehr Reiche auch aus Russland, Asien und den Ölstaaten an, sodass die Nachfrage sogar steigen dürfte.

Rechtliche und finanzielle Aspekte eines Immobilienkaufs

Wer sich entschließt, seinen Traum vom Ferienhaus im Warmen Realität werden zu lassen, sollte vor dem Kauf einige wichtige Dinge beachten. Zum einen läuft der Kauf einer Immobilie in Spanien anders als in Deutschland ab. Andererseits sollte man auch die finanzielle Belastung durch Kaufnebenkosten sowie spätere anfallende Steuern und Unterhaltungskosten beachten.

Kaufinteressierte sollten insbesondere berücksichtigen, dass auch mündliche Vereinbarungen sowie auf Schmierzettel geschriebene Verträge in Spanien Rechtsgültigkeit haben und gegebenenfalls zu Entschädigungsforderungen führen können. Der Kaufpreis und andere -bedingungen sollten in Spanien daher mit Bedacht und in Begleitung von Zeugen ausgehandelt werden.

Wie bei jedem Immobilienkauf sollten sich Käufer nachweisen lassen, dass die Immobilie sowie das dazugehörige Grundstück nicht mit unbezahlten Steuern oder anderen Kosten bzw. Pachtverträgen belastet ist. Zusätzlich sollte man darauf achten, dass eine rechtskräftige Baugenehmigung vorliegt. Insbesondere für Immobilien an der Küste ist es daher ratsam, die Küstenbehörde zu kontaktieren. Denn oft wurden Häuser in Schutzzonen errichtet und diesen drohen nun seit einigen Jahren Abriss sowie Enteignung.

Bei Abschluss des Kaufvertrages fallen einige Steuern an. Für Gebrauchtimmobilien sind je nach Region 8 bis 10 Prozent des Kaufpreises an Grunderwerbsteuern zu zahlen, während für Neubauten 10 Prozent Mehrwertsteuer bzw. circa 6,5 Prozent Erwerbsteuer auf den Kanaren fällig werden. Dazu kommen die Dokumentensteuer in Höhe von etwa 1,2 Prozent sowie circa 0,5 bis 1 Prozent an Kosten für Notar und Grundbucheintrag.

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Möchte man die Immobilie als Wertanlage nutzen, sollte man beachten, dass bei einem späteren Verkauf Gewinne mit 21 Prozent besteuert werden und eine jährliche Steuererklärung beim spanischen Finanzamt notwendig ist. Personen, die die Immobilie selbst nutzen und dort jährlich mehr als 183 Tage verbringen, sind in Spanien übrigens unbeschränkt steuerpflichtig. Für Deutsche greift dann das deutsch-spanische Doppelsteuerabkommen.

Vor dem Immobilienkauf sollten sich Käufer also genau über alle Details informieren und kühl kalkulieren, bevor sie sich im Warmen tummeln.

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